Recorde Histórico de Lançamentos: A companhia atingiu R$ 1,1 bilhão em lançamentos no 3T25 (+100% a/a), consolidando sua expansão agressiva no segmento Faixa 1,5 e 2 do Minha Casa Minha Vida.
Apesar do crescimento acelerado, a alavancagem permanece negativa (Caixa Líquido), demonstrando disciplina financeira ímpar no setor.
A Pacaembu se destaca como um dos players mais resilientes do setor de construção civil, operando com um modelo de negócios diferenciado (venda na planta com repasse na chave ou durante a obra), que mitiga significativamente o risco de construção e de financiamento ao cliente.
A companhia foca em cidades secundárias do interior de SP, PR, GO e MT, onde a concorrência é menor e a demanda por habitação popular é reprimida. Sua capacidade de execução industrializada permite margens acima da média do setor.
1. Risco de Funding (SBPE vs FGTS): A dependência de recursos do FGTS é alta. Mudanças nas regras do programa MCMV podem impactar diretamente a demanda.
2. Inflação de Custos (INCC): Aceleração nos custos de materiais pode pressionar margens, dado que o preço de venda no MCMV possui teto.
3. Execução em Novas Praças: A expansão para novos estados (MT, GO) traz desafios logísticos e de aprovação de projetos.
| Métrica | 3T25 | 3T24 | Δ% | 9M25 | 9M24 | Δ% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lançamentos (R$ MM) | 1.106,2 | 552,2 | +100,3% | 2.536,4 | 1.655,8 | +53,2% |
| Vendas Líquidas (R$ MM) | 1.012,9 | 497,1 | +103,8% | 2.242,3 | 1.481,7 | +51,3% |
| VSO (%) | 44,1% | 33,3% | +10,8pp | 63,6% | 59,9% | +3,7pp |
| Estoque a Valor de Mercado | 1.667,5 | 1.214,4 | +37,3% | - | - | - |
A Receita Líquida atingiu R$ 512 milhões no trimestre (+45% a/a), reflexo do avanço físico das obras lançadas em 2024. A Margem Bruta Ajustada se manteve estável em 31,4%, demonstrando capacidade de repasse de custos mesmo em cenário de INCC pressionado.
A companhia reportou queima de caixa operacional de R$ 85 milhões no trimestre, natural dado o ciclo de lançamentos recorde (consumo de caixa no início da obra). Contudo, o fluxo de caixa livre foi positivo devido a novas captações de dívida corporativa de longo prazo.
| Indicador (R$ MM) | 3T25 | 2T25 | 3T24 |
|---|---|---|---|
| Dívida Bruta | 475,5 | 361,5 | 317,2 |
| — Dívida Corporativa | 285,7 | 239,9 | 259,8 |
| — Financiamento Produção (SFH) | 189,8 | 121,6 | 57,4 |
| Dívida Líquida | 18,8 | (47,0) | (214,7) |
| Efeito Temporário Repasses | (215,1) | (146,4) | (33,6) |
| Dívida Líq. Ajustada | (196,3) | (193,4) | (248,3) |
| Patrimônio Líquido | 870,0 | 780,4 | 641,4 |
| Dív. Líquida / PL | 2,2% | -6,0% | -33,5% |
| Dív. Líq. Ajustada / PL | -22,6% | -24,8% | -38,7% |
Em 2024, houve alteração no procedimento de liberação de recursos pela CAIXA: depósitos passaram a ocorrer após registro imobiliário (antes era na assinatura). Isso represou R$ 215 milhões temporariamente.
Ajustando por esse efeito, a companhia opera com caixa líquido de R$ 196 milhões.
O caixa atual cobre todos os vencimentos até 2029, sem considerar geração operacional futura. A empresa não possui necessidade de refinanciamento no horizonte projetado.
Desenvolvemos modelo de projeção para avaliar a evolução das métricas de crédito até 2030. O cenário base assume crescimento moderado após forte expansão de 2025, com estabilização gradual de margens.
Lançamentos: +50% em 2025, +15% em 2026, +10% a.a. posteriormente
Preço Médio: Correção de INCC + 0,5% a.a.
VSO: 75% em 2025-26, 70% a partir de 2027
Margem Bruta: Expansão gradual de 30% para 32% até 2030
Distribuição: Payout de 35% do lucro líquido
| DRE Projetado (R$ MM) | 2024E | 2025E | 2026E | 2027E | 2028E |
|---|---|---|---|---|---|
| Receita Líquida | 1.850 | 2.450 | 2.980 | 3.450 | 3.900 |
| EBITDA Ajustado | 320 | 450 | 580 | 690 | 810 |
| Margem EBITDA | 17,3% | 18,4% | 19,5% | 20,0% | 20,8% |
| Lucro Líquido | 280 | 390 | 490 | 580 | 690 |
| Dívida Líq. / PL | -0,1x | -0,2x | -0,3x | -0,4x | -0,5x |
Considerando o cenário base, a probabilidade de manutenção ou elevação do rating AA- nos próximos 12 meses é alta, suportada pela forte geração de caixa projetada.
Recomendamos exposição aos títulos de dívida da Pacaembu (Debêntures e CRIs), dada a excelente qualidade de crédito (AA-), baixo endividamento e prêmio atrativo em relação aos pares do setor (Tenda, MRV, Direcional).
A companhia combina crescimento agressivo com conservadorismo financeiro, uma raridade no setor de construção civil.
Debêntures PACA12 (IPCA + 7,5%) negociando no secundário a IPCA + 7,2%.
Longo Prazo (Duration 3,5 anos)
Evolução do programa MCMV e inflação de custos (INCC).